월세를 전세로 바꾸면 세금이 줄까? 집주인 임대소득세 완전 정복 (2026년 최신)

Bo Seong Seo 2026. 6. 1. 00:09

월세를 받으면 매년 5월 소득세 신고가 부담이지만, 전세로 돌리면 세금이 아예 없다고 알고 있는 분이 많습니다. 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 전환 후에도 간주임대료라는 형태로 세금이 생길 수 있으며, 2026년부터는 과세 범위가 더 넓어졌습니다. 이 글에서는 주택 수와 보증금 규모별로 세금이 어떻게 달라지는지 구체적인 수치로 비교해 드립니다.

출발점: 주택 수별 임대소득 과세 구조

전세·월세 전환을 따지기 전에, 내 집이 몇 채인지에 따라 세금 구조 자체가 다릅니다.

보유 주택 수	월세 과세 여부	전세 보증금(간주임대료) 과세 여부
1주택	기준시가 12억 초과 주택만 과세	비과세
2주택	월세 전액 과세	원칙 비과세 (단, 2026년 신설 예외 있음)
3주택 이상	월세 전액 과세	보증금 합계 3억 초과분 간주임대료 과세

2026년 신설 규정 (국세청): 2주택자라도 두 주택이 모두 기준시가 12억 원을 초과하고 보증금 합계가 12억 원을 초과하면 간주임대료 과세 대상에 추가됩니다. 고가 2주택자는 '전세 = 세금 없음'이 더 이상 통하지 않습니다.

월세 소득세는 어떻게 계산하나

분리과세 기준 (수입 연 2,000만 원 이하)

임대 수입이 연 2,000만 원 이하면 종합과세(6~45%)와 분리과세(14%) 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 대부분의 집주인은 분리과세가 유리합니다.

분리과세 세액 공식 (국세청 분리과세 안내, 소득세법 제64조의2):

분리과세 세액 = (총수입금액 − 필요경비 − 기본공제) × 14%

필요경비율과 기본공제는 임대주택 등록 여부로 갈립니다.

구분	필요경비율	기본공제*	세율
등록 임대주택	60%	400만 원	14%
미등록	50%	200만 원	14%

*기본공제(200만·400만 원)는 분리과세 주택임대소득을 뺀 그 해 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 때만 적용됩니다(소득세법 제64조의2).

예시 ① 미등록 · 연 월세 수입 1,200만 원

필요경비: 1,200만 × 50% = 600만 원
과세표준: 1,200만 − 600만 − 200만 = 400만 원
분리과세 세액: 400만 × 14% = 56만 원

같은 수입을 등록 임대주택으로 신고하면 1,200만 − 720만(필요경비 60%) − 400만(기본공제) = 80만 원 → × 14% = 11만 2천 원. 등록만으로 세액이 56만 원에서 11만 원대로 줄어듭니다. 단, 등록 시 의무임대기간·임대료 5% 증액 제한 같은 의무가 따르고, 위반하면 감면세액이 추징될 수 있습니다.

전세 보증금에도 세금이? — '간주임대료' (3주택 이상)

"전세는 받은 게 보증금뿐이라 세금이 없다"는 말은 3주택 미만일 때 이야기입니다. 3주택 이상이면 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 금액에 대해 간주임대료를 임대수입으로 봅니다(국세청).

간주임대료 = (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율

여기서 정기예금이자율은 2025년 귀속분(2026년 5월 신고)부터 연 3.5% → 3.1%로 인하됐습니다(국세청, 관련 보도). 금리 인하가 집주인의 세 부담을 조금 덜어준 셈입니다.

예시 ② 3주택 · 전세 보증금 합계 6억 원(미등록)

간주임대료: (6억 − 3억) × 60% × 3.1% = 558만 원
이 558만 원이 임대수입이 됩니다. 2,000만 원 이하라 분리과세를 고르면: (558만 − 279만 − 200만) × 14% ≈ 약 11만 원

함정 주의: 보증금 합계가 정확히 3억 원 이하면 간주임대료는 0원입니다. 다만 3주택 이상 판정과 보증금 합계는 부부 합산으로 보는 등 기준이 까다롭고, 소형주택(주거전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 원 이하)은 일정 요건·기한 내에서 주택 수·간주임대료 계산에서 제외됩니다. 적용 요건·기한은 국세청에서 확인하세요.

핵심: 월세를 전세로 바꾸면 세금이 줄까?

월세를 전세로 돌릴 때 기준이 되는 법정 전월세 전환율은 **한국은행 기준금리 + 2%**입니다(주택임대차보호법 제7조의2). 2026년 4월 기준금리가 연 2.50%이므로(한국은행), 전환율은 **연 4.50%**입니다(법은 ① 기준금리+2%와 ② 대출금리 기준 비율 중 낮은 값을 상한으로 둡니다).

주택 수에 따라 결론이 갈립니다.

상황	월세 유지	전세 전환	세금 측면 결론
1주택(기준시가 12억 이하)	비과세	비과세	차이 없음
2주택(고가 아님)	월세 전액 과세	비과세	전세가 유리
3주택 이상	월세 전액 과세	보증금 3억 초과분만 간주임대료 과세	대체로 전세가 유리
고가 2주택(둘 다 12억 초과 + 보증금 합계 12억 초과)	월세 과세	간주임대료 과세	2026년부터 차이 축소

왜 대체로 전세가 가벼운가: 월세는 받은 돈이 전액 수입이지만, 전세는 (보증금 − 3억)의 60%에 3.1%만 곱한 간주임대료만 수입이 됩니다. 예컨대 월 100만 원(연 1,200만 원) 월세를 전환율 4.5%로 환산하면 보증금은 약 2.67억 원(= 1,200만 ÷ 0.045)인데, 같은 임대 가치라도 과세표준이 훨씬 작아집니다. 다만 고가 2주택자나 보증금이 많은 3주택자는 2026년 신설 규정 탓에 전세 전환의 절세 효과가 예전만 못합니다.

절세 체크리스트

✅ 임대주택 등록 검토 — 필요경비 60%·기본공제 400만 원으로 세액이 크게 줄지만, 의무임대기간·임대료 증액 제한(5%) 의무가 따릅니다.
✅ 분리과세 vs 종합과세 비교 — 다른 종합소득이 적으면 보통 분리과세(14%)가 유리합니다. 홈택스 모의계산으로 두 방식을 비교하세요.
✅ 보증금 합계 관리 — 3주택자는 보증금 합계 3억 원을 기준으로 간주임대료가 갈립니다.
✅ 주택 수 산정 주의 — 부부 합산·공동명의 지분 등으로 주택 수가 달라질 수 있습니다.
✅ 신고 기한 — 주택임대소득은 매년 5월 종합소득세 신고 대상입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 전세만 놓으면 세금이 아예 없나요? A. 1주택(기준시가 12억 이하)·2주택은 보증금이 원칙적으로 비과세입니다. 하지만 3주택 이상은 보증금 합계 3억 초과분에 간주임대료가, 고가 2주택(2026년 신설)은 별도 과세가 생깁니다.

Q2. 간주임대료에 쓰는 정기예금이자율은 지금 몇 %인가요? A. **2025년 귀속분(2026년 5월 신고)부터 연 3.1%**입니다(직전 3.5%에서 인하, 국세청).

Q3. 임대주택 등록이 정말 유리한가요? A. 필요경비 60%·기본공제 400만 원이라 세액이 크게 줄지만, 의무임대기간 등 의무가 따르고 위반 시 감면세액이 추징될 수 있어 등록 전 조건을 따져봐야 합니다.

Q4. 분리과세와 종합과세 중 무엇을 골라야 하나요? A. 다른 종합소득(근로·사업소득 등)이 많지 않으면 14% 분리과세가 대체로 유리합니다. 금액에 따라 역전될 수 있으니 홈택스 모의계산으로 비교하세요.

Q5. 연중에 월세를 전세로 바꿨다면 그 해 신고는 어떻게 하나요? A. 월세를 받은 기간의 월세 수입과 전세 전환 후 기간의 간주임대료를 기간별로 안분해 합산 신고합니다.

마무리

월세→전세 전환의 절세 효과는 주택 수에 달려 있습니다. 1·2주택은 전세가 유리하고, 3주택 이상은 간주임대료가 붙어도 월세 전액 과세보다 대체로 가볍습니다.
2026년부터 고가 2주택(각 12억 초과 + 보증금 합계 12억 초과)도 간주임대료 과세 대상이라, '전세 = 무세금' 공식은 더 이상 통하지 않습니다.
핵심 공식은 분리과세 (수입 − 필요경비 − 기본공제) × 14%, 간주임대료 **(보증금 − 3억) × 60% × 3.1%**입니다. 신고 전 홈택스 모의계산으로 본인 사례를 확인하세요.

본 정보는 2026-06-01 기준이며, 세법·이자율·기준금리는 개정될 수 있습니다. 실제 신고 전 홈택스에서 모의계산하거나, 판단이 복잡하면 세무사 상담을 받으시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공용이며 신고·납세 결정은 본인 책임입니다.